Este año 2018 será un año positivo para el alquiler de vivienda, sobre todo en las grandes ciudades donde se concentra una mayor demanda, por lo están en alza los alquileres turísticos. Las rentas del alquiler siguen creciendo debido a la demanda de alquileres tanto para estancias largas como para vacaciones y, según expertos, esto avivará la burbuja de rentabilidad.

Debido a esto, una gran cantidad de ahorradores e inversores se plantea realizar la compra de una vivienda con el fin exclusivo de alquilarla, una opción cada vez más atractiva debido a la alta rentabilidad. De hecho, según las últimas estadísticas, en las grandes ciudades una de cada cinco compras de viviendas se realiza como inversión.

Ahora bien, tanto alquilar la casa en el mercado tradicional como apostar por los arrendamientos turísticos resulta rentable pero, ¿cómo se debe financiar la operación? ¿Es mejor adquirir el inmueble al contado o mediante crédito para aprovechar los bajos tipos de interés? 

La empresa Ivermax, especializada en activos residenciales, aconseja valorar los gastos que conllevan dichas operaciones y tener presente que la rentabilidad debe de ser superior a la tasa de interés de la deuda hipotecaria. Para calcular este dato, los que estén atraídos por esta inversión deben dividir los ingresos que conseguirán anualmente con la inversión total, entre el gasto que conlleva la compra y posible reforma de la vivienda.

Por ejemplo, imaginemos que tenemos un inversor que dispone de 60.000 euros de recursos propios y desea comprar una vivienda con un valor de 130.000 euros. En este caso, el inversor desea comprar una casa que requiere de una amplia reforma previa para poder establecer el alquiler mensual de 800 euros que desea. Para calcular la rentabilidad que podrá obtener, deberá dividir los ingresos anuales (800 euros por 12 mensualidades) entre la inversión total que tiene que realizar para comprar y reformar el inmueble.

Por otro lado, tanto la rentabilidad bruta como neta dependerá de cómo se financie la operación.  Como explican desde Ivermax, a mayor apalancamiento, menor aportación de recursos propios. Como consecuencia inmediata, al verse reducido el capital propio se incrementa la rentabilidad obtenida. Es decir, la rentabilidad será más elevada si solo se consideran los recursos propios y no toda la inversión necesaria, como apunta Jesús Martí, analista de Ivermax.

Siguiendo con nuestro ejemplo, al precio inicial del piso habrá que añadir el coste de la reforma que puede ascender a los 16.000 euros, por ejemplo. También debemos sumar unos 8.000 mil euros derivados del pago de tasas de notario, registro, impuestos y gestoría, además de 8.000 euros de gastos de intermediación. En total, la inversión necesaria asciende a 162.000 euros (32.000 euros derivados de gastos de gestión + 130.000 propios de la compra del inmueble). Con el alquiler mensual de 800 euros, nuestro inversor obtendría al año 9.600 euros. Por lo tanto, la rentabilidad bruta de la operación sería del 5,9% (resultado de dividir 9.600 entre 162.000).

Por el contrario, suponiendo que el mismo inversor pone de su bolsillo únicamente los citados 60.000 euros, y financia el resto con una hipoteca de unos 102.000 euros, la rentabilidad bruta sería del 16% (porcentaje resultante de la división de los 9.600 que cobra por el alquiler entre 60.000 euros de recurso propio).

Estos datos avalan el hecho de que, según el Consejo General del Notariado, en octubre el 40,7% de las compras de casas se financiaron mediante un crédito hipotecario. Además, la cuantía media del préstamo supuso el 75,1% del valor de tasación de la vivienda. Este importe obtuvo 127.850 euros, lo que supone un 2,4% menos que en el año anterior. Por otro lado, el precio medio por metro cuadrado de los inmuebles vendidos logró los 1.328 euros.

Así pues, puede ser conveniente valorar la posibilidad de pedir una hipoteca – aunque no se necesite – para comprar una vivienda con el fin de alquilarla, ya que puede resultar más rentable.  Aunque debe tenerse en cuenta la duración del préstamo, endeudarse será un éxito cuando la rentabilidad del proyecto sea superior al tipo de interés del crédito.