La novación de hipoteca es la técnica que permite modificar algún aspecto del contrato hipotecario una vez firmado. Este trámite conlleva unos gastos de gestión, además, se deben estudiar tanto sus beneficios como sus desventajas. Tampoco se debe olvidar el tiempo que tardaría en amortizarse dicho cambio.
¿Por qué motivos se debería realizar una novación hipotecaria?
El principal motivo es ajustar el préstamo hipotecario a la situación financiera, ya sea por un cambio más favorable o por un cambio en las condiciones generales.
En general se pueden encontrar cinco motivos por los qué realizar una novación hipotecaria:
1. Tipo de interés: Es el medidor principal del precio del préstamo hipotecario.
Éste puede ser modificado de tres maneras:
– Rebajar el tipo de interés: es posible negociar con el banco mejores condiciones para el préstamo debido a la actual baja de los tipos de interés en las hipotecas.
– Cambiar de tipo: la novación permite cambiar una hipoteca variable a una fija o viceversa.
– Índice de referencia: sirve para cambiar el IRPH y pasar al euríbor como medida de referencia
2. Modificar los titulares: Se pueden añadir o quitar titulares a la hipoteca en función de las necesidades. Siempre es más fácil añadir titulares ya que esto significa tener más personas capaces de afrontar el pago del préstamo.
3. Modificar el plazo de amortización: Alargar el plazo en el que se devolverá el préstamo es otra forma de rebajar la cuota mensual. De este modo, se pagan más en término totales, pero es más llevadero afrontar el pago total de la hipoteca.
4. Garantías reales o personales: Se relaciona con otros cambios en el préstamo como puede ser una cancelación parcial. También, puede ocurrir que haya que incorporar o excluir nuevas garantías reales o personales, como por ejemplo la liberación de avalistas.
5. Variar el importe de la hipoteca: Conocida como ampliación de capital, ésta es la base de un gran número de refinanciaciones.
¿Qué gastos conlleva una novación?
Sin duda la novación hipotecaria supone mejorar significativamente las condiciones del préstamo, pero no se debe olvidar los gastos asociados a este trámite.
Por ejemplo, una hipoteca a la cual le faltan por abonar 150.000 euros tendrá que hacer frente a los siguientes gastos:
1. Notario: Supone un gasto de entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente, por lo que el coste será de 550 euros. Su coste está regulado por el Gobierno.
2. Registro de la propiedad: Su coste esta alrededor de los 250 euros, suele ser la mitad del coste de la notaría y está regulado por ley.
3. Gestoría: Es el único aspecto donde es posible conseguir un mejor precio ya que sus tarifas no están reguladas. Se puede establecer un coste de 250 euros.
4. Tasación: Este coste solo se asume en caso de una ampliación de capital y está en torno a los 300 euros.
5. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: El pago de este impuesto solo será necesario si se realiza una ampliación de capital y supone alrededor de un 0,5% del capital ampliado. Además, el precio de este impuesto es muy variable ya que se establece en función de la comunidad autónoma.
6. Comisión de novación: Esta comisión supone unos 750 euros y se fija en el contrato de la hipoteca. La comisión se establece entre el 0% y el 1%, aunque si sólo es una ampliación del plazo el importe será del 0,1% establecido por ley.
Con estos datos, se puede observar que los gastos de una novación hipotecaria, para un capital pendiente de 150.000 euros, supondría un coste cercano a los 1.800 euros.
Valorar todos los aspectos antes de decidir:
Como se puede observar, a través de la novación hipotecaria se pueden modificar multitud de aspectos de un préstamo como: la modificación de titulares, el tipo de interés, variar el plazo de amortización y el importe de la hipoteca o incorporar o excluir nuevas garantías reales o personales. Todos estos cambios suponen una mejora en las condiciones de la hipoteca, pero antes de realizarlo se debe valorar con detenimiento ya que los costes asociados a este trámite pueden ser muy variados y elevados.