Preguntas frecuentes

¿Qué es una hipoteca?

¿Qué es una hipoteca?

Un préstamo con garantía hipotecaria es aquel destinado a facilitar el acceso y compra a una vivienda. Con este préstamo hipotecario una o más personas reciben una cantidad de dinero para comprar la vivienda con el compromiso de devolver dicha cantidad, más los intereses establecidos, mediante pagos periódicos a la entidad financiera y de crédito.

Según la ley del mercado hipotecario, las entidades financieras pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. La tasación debe ser realizada por una sociedad tasadora independiente y registrada como tal en el Banco de España.

La cuota mensual del préstamo no debe superar el 35% ó 40% de los ingresos netos del que solicita la hipoteca.

¿Cuáles son los gastos a la hora de comprar una vivienda?

¿Cuáles son los gastos a la hora de comprar una vivienda?

  • Notario

Son los honorarios por la intervención del notario como fedatario público para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir en el Registro. Por ley, el pago de los honorarios corresponde al vendedor, en cuanto se refieran a la autorización de la escritura, y al comprador, en cuanto se refieran a la expedición de las copias de la misma. El comprador sólo habrá de pagar la totalidad de los honorarios del Notario si así se pacta expresamente con el vendedor, siendo hasta la norma habitual.

  • Registro

Son los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad. Este gasto también corre a cargo del comprador y se abona en el momento de la inscripción registral.

  • Gestoría

El Gestor Administrativo, realiza los trámites necesarios, verificaciones e inscripciones registrales correspondientes, en los plazos legales para tramitar las liquidaciones de gastos e impuestos de la compraventa y asegurarse de la inscripción registral de la misma. El gestor es normalmente seleccionado por la entidad financiera pero ajena a la misma. Sus honorarios los paga el comprador y dependen de los trámites que se soliciten.

  • Tasación

Es el pago que debe realizarse a una sociedad de tasación por determinar el valor real del inmueble. Esta valoración es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora registrada por el Banco de España. Es un gasto previo a la firma de la escritura y necesita para el estudio de la solicitud de la operación hipotecaria.

  • Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano.
  1. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): impuesto que grava las ventas de inmuebles y cualquier otra transmisión de la propiedad. Es un impuesto alternativo al IVA (IGIC en Canarias), se paga uno o el otro, dependiendo de sí es vivienda nueva o segunda mano. Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado.
  2. Plusvalía (Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que han transcurrido desde la anterior transmisión.
  • Impuestos en la compra de vivienda de vivienda nueva.
  1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): s el 8% del importe que consta en la escritura de compraventa. En Viviendas de Protección Oficial, de Régimen Especial o de Promoción Pública el tipo es, generalmente, el 8%. Si se realizan pagos durante la fase de construcción se aplica este porcentaje sobre las cantidades entregadas a cuenta. Si se compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda para ser utilizada por el adquirente, el IVA a pagar es el 8%. Si se compra una plaza de garaje que es finca registral independiente, el IVA a pagar es el 18%. En Canarias se aplica en su lugar el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) cuyo tipo es el 5%. Se le paga al promotor, que después hará sus liquidaciones correspondientes con Hacienda.
  2. IAJD (Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados): es un impuesto que se paga si se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como la hipoteca. En el caso de las hipotecas, la base para calcularlas es la del total de responsabilidad hipotecaria y no exclusivamente por el principal del préstamo, salvo las excepciones establecidas en la ley sobre subrogación y modificación de hipotecas. Se hace efectivo en la Delegación Provincial de Hacienda.

¿Qué es el contrato de compra-venta?

¿Qué es el contrato de compra-venta?

Hecha la reserva el siguiente paso es el contrato. Es un documento que describe la vivienda y mediante el cual el vendedor está obligado a entregarla y el comprador a pagar por ella.

El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura pública. Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder escrituras públicas y otros documentos de carácter judicial o administrativo, pero nunca un contrato privado. Por eso es importante que la compraventa se realice en escritura pública notarial.

En vivienda nueva la aceptación de las condiciones de compraventa se realiza a través de los contratos de adhesión y las cláusulas generales, que redacta previamente una de las partes.

La empresa de intermediación financiera, la agencia inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos.

¿Cómo reservar una vivienda? Las arras

¿Cómo reservar una vivienda? Las arras

  • Arras confirmatorias o “paga y señal”

Es una cantidad de dinero que se entrega del precio final pactado confirmando así su intención uno de vender y el otro de comprar. Si una de las partes se echa atrás, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento (siempre justificados).

  • Contrato de arras penitenciales

Es un compromiso de venta de la vivienda en un plazo determinado, sellado con un pago a cuenta (que luego se descontará). No es el contrato definitivo ya que el vendedor o comprador pueden echarse atrás en el contrato. Si la parte que no cumple el contrato es el comprador y se echa atrás, perderá la señal entregada. Por el contrario si el que no cumple el contrato es el vendedor, quien no quiere vender, entonces está obligado a devolver el doble de lo entregado al comprador.

 

¿Qué documentación hay que revisar si es una vivienda de segunda mano?

¿Qué documentación hay que revisar si es una vivienda de segunda mano?

  1. Título de la propiedad del inmueble. Es decir, quién es el dueño legal de la propiedad
  2. Último recibo anual del IBI.
  3. Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de los pagos de la comunidad.
  4. Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple).
  5. Últimos recibos de servicios al corriente de pago.
  6. ITE, Inspección Técnica de Edificios.
  7. El contrato de compra-venta, es un documento en donde se describe la vivienda y  mediante el cual el vendedor está obligado a la entrega de ésta y el comprador a pagar por ella un precio (ya pactado).

¿Qué hay que tener en cuenta antes de comprar vivienda?

¿Qué hay que tener en cuenta antes de comprar vivienda?

Si haces la gestión de la compra a través de un Agente Inmobiliario este será quien te informará sobre las características de la vivienda así como de los trámites y documentación necesarios para comprarla. Sino deberás informarte de todos los pasos a seguir previamente.

  • Registro de la Propiedad

Este es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos del bien inmueble. La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. De esa forma, un comprador que quiera adquirir una finca o bien inmueble no tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad.

Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.

  • Nota simple

Permite obtener un extracto de la información que consta en el Registro de la Propiedad sobre una determinada finca o inmueble. La nota simple no es imprescindible y si fuera necesaria cualquier Agente Inmobiliario o Intermediador Financiero puede conseguirla fácilmente.

  • Impuestos sobre la vivienda

El propietario de una vivienda debe pagar unos impuestos. Es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Debes comprobar que está al corriente de pagos.

¿En qué debes fijarte a la hora de escoger vivienda?

¿En qué debes fijarte a la hora de escoger vivienda?

  • Características de la vivienda: superficie y distribución, estado, calidades de la construcción, instalación de electricidad, del gas, circuito de agua, Aislamiento térmico. Si dispone de calefacción y/o aire acondicionado o bomba de calor. Así como si tiene garaje. 
  • Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio para toda operación de compraventa o alquiler el certificado de eficiencia energética.
  • Proximidad de medios de transporte públicos.
  • Zonas comerciales donde tengas a mano tiendas, supermercados, sitios culturales y de ocio.
  • Servicios sanitarios.
  • Proximidad centro de educativos.
  • Elementos a tener en cuenta para la calidad de vida que busques: zonas verdes, instalaciones deportiva, etc.

¿Cómo encontrar la vivienda ideal?

¿Cómo encontrar la vivienda ideal?

Busca una vivienda que cumpla tus requisitos indispensables y que el precio no supere la cantidad máxima a la que puedes optar.

Para encontrar la vivienda puedes dirigirte a profesionales inmobiliarios regulados, éstos tienen una gran experiencia en encontrar una vivienda que cumpla tus exigencias. Además se encargan de gestionar todo el papeleo y posibles incidencias que sucedan.

Actualmente, las entidades bancarias también disponen de una cartera de viviendas pero no tienen por qué tener el precio más bajo del mercado aunque sí que dan facilidades de financiación.

También, encontrarás pisos y casas en muchos soportes más como: prensa, suplementos inmobiliarios, páginas webs especializadas, asociaciones y/o agrupaciones de profesionales inmobiliarios y búsqueda en la calle. En muchos casos, la venta de las viviendas que veas en estos soportes se hará a través de un agente inmobiliario (debidamente acreditado como tal).

¿Sabes cuánto gastar en tu vivienda?

¿Sabes cuánto gastar en tu vivienda?

Es necesario saber cuál es el presupuesto orientativo del precio de la vivienda que buscas. Según los expertos, la cantidad que se debe destinar a la compra no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.

Te recomendamos que utilices la calculadora que ofrecemos en cada hipoteca publicada en nuestra web ya que está creada para asesorarte diciéndote cuál es la cuota y la hipoteca máxima aconsejada para tu perfil.

¿Antes de comprar una vivienda?

¿Antes de comprar una vivienda?

Si haces la gestión de la compra a través de un Agente Inmobiliario este será quien te informará sobre las características de la vivienda así como de los trámites y documentación necesarios para comprarla. Sino deberás informarte de todos los pasos a seguir previamente.

a. Registro de la Propiedad
Este es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos del bien inmueble. La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. De esa forma, un comprador que quiera adquirir una finca o bien inmueble no tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad.

Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.

b. Nota Simple 
Permite obtener un extracto de la información que consta en el Registro de la Propiedad sobre una determinada finca o inmueble. La nota simple no es imprescindible y si fuera necesaria cualquier Agente Inmobiliario o Intermediador Financiero puede conseguirla fácilmente.

c. Impuestos sobre la vivienda
El propietario de una vivienda debe pagar unos impuestos. Es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Debes comprobar que está al corriente de pagos.

¿Cómo evitar el embargo de mi vivienda?

¿Cómo evitar el embargo de mi vivienda?

Es cierto que los embargos y desahucios son un problema muy importante en España y muchas de las personas que lo sufren, no saben que existen diversas soluciones para tratar de evitarlo. Con esto no queremos decir que siguiendo nuestras recomendaciones el banco vaya a desestimar la petición de embargo, porque cada caso es diferente y no hay dos hipotecas iguales. Aunque, si podemos afirmar, que cualquiera de las opciones que el afectado tenga a mano, será más efectiva que quedarse de brazos cruzados esperando la ejecución hipotecaria.

1. Asegurarse de que tu hipoteca no incluye un seguro de protección de pagos o desempleo. En caso de que estuviera incluida alguna de las dos cláusulas, dicho seguro te cubriría hasta un máximo de doce mensualidades.

2. Avisar a tu banco de la situación económica que estás atravesando y solicita alguna de las siguientes alternativas:

  • Solitar una carencia: Esta medida permite al deudor pagar durante un periodo de tiempo únicamente intereses. Por lo tanto, reduciría la cuota hasta en un 50%. También, podemos pedir una carencia total, aunque no es fácil que la concedan.
  • Capital diferido: Consiste en diferir el pago de una parte del préstamo hasta la cuota final. Con ello, disminuiremos el importe de la mensualidad, ya que se recalcula según la parte restante.
  • Ampliar el plazo de amortización: Se puede ampliar el plazo de devolución del préstamo hipotecario en unos 5 o 10 años, así reduciríamos considerablemente la cuota para llegar más desahogados a fin de mes.

3. Estudiar un proceso de refinanciación de deudas.

4. Solicitar una dación en pago: Consiste en proponer al banco la propiedad de la vivienda como pago de la deuda hipotecaria. En el caso de que la deuda con la entidad financiera sea mayor que el valor de tasación del inmueble se puede evitar la ejecución entregando el inmueble al banco y asumiendo una deuda por la diferencia de valoración. Esta solución dependerá de cada entidad bancaria, aunque hay bancos que son bastante flexibles con el tratamiento de la deuda residual, llegando a renunciar o concediendo un préstamo con un bajo interés. No hay que olvidar, que la dación en pago no se contempla como algo obligatorio en la Ley Hipotecaria Española.

5. Declararse en quiebra: Tienes la posibilidad de declararte en quiebra familiar acogiéndose a un concurso de acreedores de particulares. Tenemos dos meses para hacerlo tras haber informado a la entidad financiera de nuestra insolvencia.

6. Asesoramiento y ayuda de la entidad financiera para contribuir a una venta más rápida del inmueble. Esta fórmula que se está extendiendo rápidamente consiste en que el banco prima la venta del inmueble, aunque sea asumiendo una pérdida, para evitar incorporar el inmueble a su balance así como la provisión total del importe prestado, que es una cantidad que se resta directamente de la cuenta de resultados del banco o caja de ahorros.

Si quieres conocer más información sobre embargos de vivienda: http://www.elhipotecador.es/2015/06/como-puedo-evitar-el-embargo-de-mi-vivienda/

¿Qué es una vivienda protegida o de protección oficial?

¿Qué es una vivienda protegida o de protección oficial?

Una vivienda se considera de protección oficial o protegida cuando son clasificadas por el organismo competente de la Comunidad Autónoma a la que pertenezcan y cumplen una serie de características sobre dimensiones máximas y precio máximo.

Una vez hecha la calificación definitiva certificando que esa vivienda es considerada de protección oficial, el promotor obtiene del Estado y la Comunidad Autónoma un conjunto de ayudas que compensan la limitación del precio máximo tanto si es para alquilar o vender.

La vivienda de protección oficial tendrá un precio inferior a una vivienda libre pero a cambio, deberá cumplir una serie de limitaciones:

  • Deberá destinarse a vivienda habitual y permanente de familias con ingresos inferiores a una cantidad determinada.
  • El precio máximo de venta o renta, los ingresos máximos de los compradores, así como otros requisitos, serán fijados por las diferentes Comunidades Autónomas.

Una vez el promotor obtiene la calificación provisional (aprobación por parte de la Comunidad Autónoma) sobre las condiciones del proyecto, pueden empezar las obras. Para ello, deberá cumplir una serie de criterios imprescindibles para convertirse en vivienda protegida.

Existen dos variantes para la comercialización de una vivienda de protección oficial: venta o alquiler. Es cierto que la mayoría de viviendas se destinan a la venta (hasta 70-80% dependiendo de la comunidad), por eso, el nuevo plan de vivienda contempla una nueva oferta para atraer compradores interesados en el alquiler de viviendas.

Si quieres más información sobre las ventajas de las viviendas protegidas o sobre cómo conseguir una: http://www.elhipotecador.es/2015/06/que-es-una-vivienda-protegida-o-de-proteccion-oficial/